夏春:谁造成了香港土地供应不足?

  文/新浪财经意见领袖专栏作者 夏春

夏春:谁造成了香港土地供应不足?

  最近香港房地产市场发生了两件大事。第一是香港大围地铁站上盖在10月10日推出的新楼盘“柏傲庄”,前期供应的391套期房,5天认购期内共获得了2.27万认购单,超额认购达到57倍,认购数量创下了1997年之后的纪录,排在历史第三位,前两位的纪录都是在1997年创下的。

  今年疫情对香港的冲击非常严重,预计全年GDP同比增长在-6%到-8%之间,目前的失业率高达6.4%,而国泰航空本周二宣布裁员8500人,其中香港员工5300人,将推高失业率0.1个百分点,并且可能引发连锁反应。

  历史上,香港房价与失业率的关系密切,但今年却两相背离。但截止到上周五,香港的房价指数相对于去年底仅下跌了1%,远比大家预期的要好。房价相对于去年6月最高点也只回落了7%,主要原因是社会动乱事件,而非失业率。

  今年全球10大高收入国家,有8个在疫情造成经济严重衰退下,房价反涨的原因是多方面的:除了超级宽松的货币外,疫情造成的建筑停工,使得实际供应减少;远离城市,在家工作带来郊区住房等需求;K型复苏下,受益行业的人群收入大幅度上升产生购房需求(这是“失业率”和房价脱钩的重要原因);富裕的父辈在封锁下减少旅游等消费开支,协助下一代买房;以及各国政府“保房价”的政策(允许购房者还息不还本,限制银行收回住房进行拍卖等等)。在香港,资金不断涌入压低贷款利率、住房供应严重不足、SARS后房价快速反弹的记忆,都使得房地产市场在今年的表现和去年下半年截然不同。

  另外一件大事是10月16日香港政府决定搁置“空置税“。政府在2018年提出针对获得销售许可,开卖一年后仍然未能卖出的新房,征收5%的“空置税”。希望减少地产商对一手新盘的囤积,增加市场供应。但是由于各方争议,这项提案在2年内都没完成立法程序。新一届立法会基本延续原来班子,应该有机会通过“空置税”。但政府考虑到目前的经济衰退的状况,决定暂停“空置税”立法工作。

  在国内,“空置房”的数量和比例都是十分敏感的话题,根据房地产领域最好的专家估计,2012年国内的空置比例大约在15%,现在恐怕是更高了。

  但是在香港,空置住房的比例并不高,在2003-2005年房地产市场不太景气,供应不足时的空置率比较高,一二手空置占总存量比例在6%左右。但是2005年之后房地产市场慢慢走强,供应仍然不足时,空置房的比例反而是逐年下降,到2019年底,私人住宅市场上大约有4.4万多套的空置房,占存量比重3.7%。其中作为潜在征税对象的一手空置只有1万套左右。今年疫情封关,空置房数量有少许增加。

  空置税的争议很大容易理解,地产商反对的主要理由是新房空置并非囤积居奇,而是因为这些房子的总价较高,与买家的匹配耗费时间。此外,任何生产商都有权利决定何时自己的商品,并且可以把空置房转化为出租房来避开新税。至于社会上,则有担心新税被转嫁给购房者的担心。过去8年香港政府通过3种不同形式的税收来抑制需求,控制房价的做法,已经被证明是失败的,由于供应不足房价持续上涨,愿意支付这些税的买家依然很多。这些税导致二手交易大减,买家都涌向一手新盘,房地产商反而成了受益者。

  很多人痛恨地产商的“饥饿销售”政策,认为捂盘不卖是房价越来越高的原因。但这是一种用结果倒退原因的错误思考方式。它假定了地产商有预测未来房价的能力,或者控制房地产市场价格的能力。但地产商哪怕掌握多一些市场供需信息,也不能准确预见未来的价格。在1997年到2003年香港房地产价格下跌接近70%的过程中,地产商并没能够提前预判,采取暂停新盘建造,减少供应的方法去支撑或者抬高房价,面对房价下跌毫无办法。

  假如房地产商真的可以提前预见未来更高的房价,那么他们就应该积极囤货,能不卖就不卖。但这并非地产销售的游戏规则。在负债经营的资金压力下,地产商只要有合理利润,基本都希望越快卖完越好。从地产商的供应安排就可以看出,他们尽量考虑了市场的购买能力,因此,近年来香港每年新建约1.5套私人住宅里,实用面积超过100平米的房子只有1000多套,大多数住房面积狭小。

  有了这些背景,一个最基本的问题就是香港房地产供应太少的根源是什么?为什么回归前可以在私人住宅市场做到年均供应3万套,而2005年以来的年均供应只有1.5万套左右?为什么在供不应求的情况下,还会有空置房?

  回答这个问题并不容易,涉及太多方面。但是拿主要的原因来说,首先是香港政府在2003-2005年之间主动减少了土地供应。因为1997-2003年房地产相继因为东亚金融危机,“八万五”政策产生的预期供应大幅增加,互联网泡沫破灭,以及SARS,使得房价累计下跌了接近70%。之后地产商,社会都希望减少供应,政府也停止了“八万五”的建房计划。

  政府减少供应的具体做法是在当时实行的“勾地表”制度下,继续维持土地高底价。地产商先要进行封闭出价,如果无法达到政府底价,就没办法实现勾地。勾地成功后才举行公开加价拍卖拼出赢家。由于政府不愿意降低底价,就直接导致了2003-2005年几乎是土地零供应。

  虽然这件事情众所周知,但是很少有人想到要去改进拍卖制度。今年的诺贝尔经济学奖告诉我们,政府这种设置高底价的做法很不明智,因为低底价才会迎来更多地产商竞价,使得政府潜在收入提高。而且在封闭式出价不达标之后,政府并不公开各方出价的做法就更加不明智。因为土地的价值大体固定,出价最高的就会面临“赢家的诅咒”,所以都希望尽量压价。相反,如果政府公开封闭式报价可以提高不同地产商估价的透明度,反而帮助地产商重新估价,最终政府可以预期获得更高的收入。

  顺便说一句,近些年中资地产商来香港竞拍土地,就常常坠入“赢家的诅咒”,赢得土地的代价是很可能无法盈利。

  而这种比较过时的拍卖方法也被地产商继承,这就带来了一手新房的空置,因为买家报价达不到地产商的底价就买不到,地产商对底价和报价保密的做法,又使得参与拍卖的买家人数很少。这样即使在供不应求的背景下,空置现象也难以消除。

  拍卖制度不够“聪明”在今年再次出现。中环一块价值巨大的商业用地面临拍卖,在今年疫情严重冲击商业地产价值时,政府理性的做法是越早拍卖越好。但政府却要求地产商在封闭报价的同时还要提交商业建筑的设计方案,这无疑拖慢了整个拍卖的时间表。这块土地的价值就不断下降。

  2013年政府终于放弃了“勾地表制”,采取公开拍卖,希望增加土地供应,那么为什么土地供应问题依然这么严重呢?

  可能大家的第一直觉仍然是地产商囤积土地,不愿意盖房。坚持这种观点的人往往会说香港四大地产商在新界就拥有大量的土地,但是这么多年就一直没有建房。把极少量香港郊野公园改变用途用于建房,社会上也是反对多过支持,反对声音通常来自于环保主义者,但奇怪的是,不仅有房阶层反对,无房阶层也普遍反对。

  地产商在新界的确拥有大量的土地,但是这些土地在百多年前就被港英政府界定为农地,改建住宅要通过政府的批准。虽然政府一直声称土地不足,一直在积极寻找土地。但很少有人知道是,阻碍这些农地转为住宅用地的主要障碍,恰恰来自于政府。

  以四大地产商之一的经历为例,他们手上的农地有三分之二已在申请改用途,如果全部获批,可建超过5万个私人住房,相当香港3年的正常供应量。只是在申请土地改变用途的过程中遭遇重重阻力,有些搞了十年,至今仍未能动工。

  因为土地改变用途需要经过多个政府部门审批。即使一些部门同意,但只要有其他部门否决,地产商就需要重新申请。对于习惯了国内高速建设的朋友,就没办法理解香港政府在土地审批上的慢速度。

  那么政府为什么不能够加快审批程序,撤销一些不必要的关卡,提高香港的住房供应呢?大家会说政府的财政来源依靠土地,但别忘了,香港政府拥有全世界最多的财政盈余,土地价格下降并不会影响政府的口袋。如果把税收上的“拉菲曲线”套用到香港,就算土地价格降低,只要有更高的住房交易,政府仍然可以继续拥有足够多的财政盈余。

  很多人会说,高级公务员享有政府补贴的住房,或者拥有自己的私人住宅,如果他们负责土地用途的审批权,做事当然会拖拖拉拉,不愿意增加供应,更希望维持高地价。但这个说法不太容易解释为什么回归前供应量是现在的1倍。为什么以前的官员愿意积极做事,审批过程相对快速?

  只有熟悉香港地产史的人才知道,回归后才出现了社会仇商仇富的情绪。尤其是地产商被严重污名化,“地产霸权”一词在2011年横空出世。结果政府各个部门的公务员和官员,都害怕被市民误会,以为他们勾结地产霸权,出卖社会利益以谋取私利。这种心态导致他们每遇到地产商的发展项目时,都不会轻易放行,而是百般刁难,以证明自己有尽责履行职责。

  说到底,他们之所以有这样的心态,则是因为过去有人踩到地雷。2005年,一位合理运用审批权,加快地产项目建设的高级官员,事后被社会指责“官商勾结”。结果就使得后来的官员,变得只是机械式决策,大大放慢了土地审批的过程。

  这种情况导致香港的私人发展项目,进度都十分缓慢,发展成本大增,地产商成本上升还只是小事,因为这只影响地产商的盈利;但地产商的建屋速度被拖慢就是大事,因为这会影响香港住房的供应和生活质量的改善。最让人嘀笑皆非的是,社会希望打击地产商盈利的愿望,限制土地供应的做法,最终反而使得房价不断上涨,地产商成为最大的受益阶层。

  至于“地产霸权”一词,在香港其实也就流行了一年时间。尽管香港贫富差距严重,但各种社会运动很少指向地产商。久居香港的人会发现,虽然地产商同时控制了许多行业,例如能源,交通,超市,媒体等等,但相对于政府控制的公司,前者在加价上比较谨慎,例如我熟悉的公共巴士线路10多年没有涨价,反而后者控制的地铁年年加价。

  香港是一本难读懂的书。1984年上映的电影《省港旗兵》开场不久,万梓良扮演的警察对刚从国内偷渡到香港的三人说:“香港的环境太过复杂,就算你留在这10年8年也只能看到表面”。我已经住了12年,限于篇幅,也只能说一点粗浅的认识而已。

  (本文作者介绍:诺亚控股首席经济学家)