多家银行涉房融资领罚单 违规“输血”房企因何频现

  原标题:多家银行涉房融资领罚单 违规“输血”房企因何频现 来源:第一财经日报

  [ 在银行涉房类融资方面,同业、理财资金违规流向“四证”不全、资本金不足的房地产项目等问题较为普遍。这些问题在房地产金融领域存在已久,尤其是在2017年之前较为流行,但在当时开启“三三四”检查后,就有所减少了。 ]

  [ 截至2020年二季度末,人民币房地产贷款余额47.40万亿元,同比增长13.1%。 ]

  [ 截至2020年二季度末,房地产开发贷款余额11.97万亿元,同比增长8.5%。 ]

  对于银行而言,涉房融资向来是“高危”领域。自8月以来,监管已开出多张涉及银行违规“输血”楼市的罚单,被罚事项主要包括同业投资资金违规投向资本金不足、“四证”不全的房地产项目等。“数罪并罚”之下,更是出现了千万级罚单。

  事实上,由于房地产业务的特殊性,监管一直高度关注银行涉房类融资的情况。在此背景下,房企融资违规事项为何还屡禁不止?是银行贷后监管不力还是“另有隐情”?接受第一财经记者采访的业内人士认为,一般情况下,房地产项目贷后监管并不难,出现违规可能是项目“高回报”的吸引。

  千万级罚单频现

  针对资金违规流入楼市的强监管一直在持续,近日,上海银保监局重拳打击,对多家银行予以重罚。

  最近的一次为8月14日对上海银行作出的处罚。根据处罚信息,上海银行于2014年至2019年存在违规向资本金不足、“四证”不全的房地产项目发放贷款等23项违法违规行为,因而被上海银保监局罚没1652.16万元,其中包括27.16万元左右的违法所得以及1625万元的罚款。

  而在8月10日,浦发银行(600000,股吧)同样也收到了一张千万元罚单,这是银保监系统今年开出的最大金额罚单。罚单信息显示,浦发银行2013年至2018年存在同业投资资金违规投向“四证”不全的房地产项目、未按专营部门制规定开展同业业务等12项违法违规事实,罚款金额高达2100万元。

  另外,8月5日,上海银保监局还公布了对兴业银行(601166,股吧)上海分行的处罚,该分行因6项违规事项被罚450万元,其中包括,2016年10月至2018年10月,部分同业投资资金违规投向项目资本金不足的房地产项目;2016年9月至2019年9月,部分同业投资资金违规用于支付土地出让金;2016年12月至2018年10月,部分理财资金违规投向项目资本金不足的房地产项目。

  从上述违规事项来看,在银行涉房类融资方面,同业、理财资金违规流向“四证”不全、资本金不足的房地产项目等问题较为普遍。一位银行业资深研究人士对第一财经记者表示,这些问题在房地产金融领域存在已久,尤其是在2017年之前较为流行,但在当时开启“三三四”检查后,就有所减少了。“从时间跨度上看,上述处罚也可能是部分银行的‘旧账’。”该人士说。

  何为合规的房地产融资

  第一财经记者了解到,判断一个房地产融资项目是否合规,主要依据“四三二”原则,即四证齐全(土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证);项目资本金比例达到30%;房地产开发商或其控股股东具备二级资质。

  “不管银行是通过表内贷款给房地产项目提供融资,还是通过同业资金和理财资金投资房地产项目,都是被允许的,只要符合‘四三二’相关要求,就属于合规,而不是根据项目融资资金来源判断。”华东某上市城商行相关负责人对记者说。

  其中,在项目资本金方面,除了银行资金直接用于支付项目资本金,上述负责人告诉第一财经,银行还可能存在的违规情况在于,测算时虚增项目资本金规模。

  比如,原本10亿元的项目,股东至少要有3个亿项目资本金,剩下7个亿可通过银行贷款,但为了获取更多贷款,项目方可能和银行协商,在测算时将资本金规模提至15亿元,这样最多就能拿到10.5亿元的贷款。“对于这种情况,监管在倒查的时候就会发现项目的资本金不够。”该人士说道。

  另外,土地出让金也是监管的绝对红线。根据要求,银行资金,不管是贷款,还是同业资金、理财资金等,都不能进入土地款。一位国有大行分行副行长对记者称:“一个10个亿的项目,假设土地款是4个亿,那么银行最多提供的贷款是6个亿,而非7个亿,因为房地产开发贷绝对不能用于支付土地款,这属于严重违规,是监管的重点。”

  该副行长还表示,目前银行开发贷基本解决的是项目后期的工程款、装修费用等,即“后融”,而像土地款等款项属于项目的“前融”,银行通常较少涉及。

  为何屡禁不止

  由于房地产业务的特殊性,监管一直高度关注银行涉房类融资的情况,并不断加大惩处力度。在此背景下,为何违规事项还屡罚不止?是银行贷后监管不力还是“另有隐情”?

  第一财经记者了解到,一般而言,银行对房企项目的资金流向监管并不算难。银行在支付相关款项的时候,“第一手交易”肯定监测得到,比如钱是打给了建材商,还是原材料供应商等;至于第二手交易,银行通过尽调等方式也可以查询。

  如当前普遍存在的一个情况是,很多项目在刚启动时并不一定能申请到银行贷款,而是后期才申请到,申请融资的用途之一为“归还股东借款”。在归还股东借款时,银行还需明确借款资金的主要用途,如果是当时这部分借款用于支付了土地款,按规定银行贷款就不能帮助项目还款。“银行在前期尽调时,通常就会了解到股东借款去了哪里。”上述银行业资深研究人士对记者称。

  上述华东某上市城商行相关负责人也告诉记者,在银行业务中,房地产业务算是较为简单的业务,因为它是按照项目制来计算,在这个项目里,土地款是多少、建设需要多少钱、原材料多少钱,都有市场价格,公开透明,银行能够通过很多外部信息来佐证项目贷款资金是否合适。

  不过,该负责人也提到,如果一些企业对相关资金进行了多层嵌套或者绕道,再从银行体系外转到体系内,银行监管起来就较难。“对于这种行为,监管如果查到,通常会从轻处罚,可能认定银行是贷后管理责任没有落实到位,罚款金额也不会太高。”

  而一些较大金额罚单的出现,或是由于银行的“有意为之”。记者了解到,银行的动力可能来自于,“前融”的贷款定价更高,企业要向银行支付更高的融资成本。

  在目前严监管态势下,银行很少会“顶风作案”。上述国有大行分行副行长对记者称,“以前这类罚款,在50万元左右,成本远低于银行的收益,因此银行倾向去做这类业务;目前的情况则是,如果被查到,银行不仅要上交项目收益,还会被处以2~3倍的罚款。”

  这从房地产贷款规模变化上可窥一二。央行2020年二季度金融机构贷款投向统计报告显示,二季度末,人民币房地产贷款余额47.40万亿元,同比增长13.1%,低于各项贷款增速0.1个百分点,比上季末下降0.8个百分点,增速连续23个月回落;房地产开发贷款余额11.97万亿元,同比增长8.5%,增速比上季末下降1.1个百分点。

  此外,这类处罚对银行的影响还在于监管评级的变动。“一旦涉及到监管处罚,尤其是大额的,都会对银行的监管评级造成影响。如果评级降低,银行从央行公开市场操作上拿到的资金成本就会比其他银行更高,而且在当地政府的招投标方面也会受影响。”上述华东某上市城商行相关负责人对记者说。

  (责任编辑:季丽亚 HN003)

扫二维码 3分钟在线开户 佣金低福利多 多家银行涉房融资领罚单 违规“输血”房企因何频现

责任编辑:张文